新築でマイホームを購入したときに、購入した家が自分の持ち物だと証明するために『不動産登記』を行います。

「不動産登記」という言葉は聞いたことがあるけど、意味までは知らないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

今回は、不動産登記はなぜ必要なのか？どのような流れで行うのか？といった不動産登記に関する内容をお伝えしていきたいと思います！

1：不動産登記とは

マイホームという大きな買い物をした時、購入した家が他人に取られたり、悪用されたりしないために、所有者を登録をすることができます。

その登録のことを『不動産登記』といい、土地や建物などの不動産がどこにどのような状態で存在しているのかなどの「物理的現況」と、その不動産を誰が所有しているかなどといった「権利関係」について、記録します。

 

不動産の登記は「表題部」と「権利部」に分かれています。表題部は土地や建物の物理的現況を記載する部分であり、「権利部」には過去から現在までの所有者の情報が記載されています。

 

不動産登記には種類があり、不動産購入に関する登記としては主に、『表題登記』、『所有権保存登記』、『所有権移転登記』、『抵当権設定登記』が挙げられます。

1.1：表題登記

表題登記とは、登記されていない土地や建物の表題部を新たに作成する登記です。新築を購入した際には建物の表題登記を行う必要があります。建物の場合には、所在地、家屋番号、建物の種類、構造などが記載されます。

※登記簿上の「所在地」とは「地番」をさします。住所を表す「住居表示」とは異なるので注意が必要です。「地番」と「住居表示」の違いについてはこちらのコラムでご紹介しておりますので、気になる方はそちらをご覧ください。

増築や改築の際にも表題登記が必要となります。

土地の場合、既に所有者がいて登記済みのケースが多いですが、海や河川の埋め立てや国有地の払下げをうけたなどの際には「はじめてその土地の所有者」になるため、土地の表題登記を行います。

 

法律上の義務となっている建物表題登記は、申請期限が決まっており、申請期限が過ぎてしまうと10万円以下の過料という罰則を受けることもあるので十分注意してください。

1.2：所有権保存登記

新築のマイホームを購入した際、そのマイホームが自分のものだと証明するための登記が所有権保存登記です。所有権保存登記とは、まだ誰も所有していない不動産を初めての所有権の登記をすることをいいます。

1.3：所有権移転登記

既に所有権の登記がある不動産について、所有権が移転された場合に行う登記です。中古住宅を購入する場合に行われる他、土地を購入した場合にも行われます。

例えば、建売住宅の建物部分については、誰も所有していない不動産を新しく登記するため「所有権保存登記」になり、土地部分については不動産会社が保有する土地を購入することになるため、「所有権移転登記」となります。

1.4：抵当権設定登記

新築でマイホームを購入する場合、多くの方が住宅ローンを組んで購入すると思います。

抵当権設定登記とは、借入先の金融機関等が担保権を設定するために行われる登記のことをいいます。

住宅ローンを組んで不動産を購入する際に、万が一貸したお金を回収できなかった場合、金融機関は不動産を差し押さえて競売にかけて、その代金を回収することができます。

 

住宅ローンを完済した場合には、金融機関に対して抵当権抹消登記を行うことができます。

2：不動産登記の流れ

ご自身で不動産登記を行うこともできますが、基本的には表題登記を「土地家屋調査士」、所有権・抵当権を「司法書士」といった専門家に依頼します。

専門家は不動産会社や金融機関から紹介されますので、自分で探す必要はありません。

新築の場合、売主が指定した土地家屋調査士や司法書士に依頼することが多いです。

抵当権の設定については借入先の金融機関が司法書士を指定することもあるので、その場合、司法書士が複数になることもあります。

【新築戸建の登記を行う流れ】

　　土地家屋調査士や司法書士に依頼する

　　　↓

　　登記に必要な書類を集める

　　　↓

　　法務局による資料調査

　　　↓

　　建築現場の調査

　　　↓

　　法務局へ登記申請

　　　↓

　　登記官による調査

　　　↓

　　地方法務局で登録完了証の受領

　　　↓

　　登録完了証と建築確認済証の引き渡し

 

実際には不動産会社が間に入ることがほとんどのため、不動産会社を通していつまでにどの書類を用意するのか等の案内がされる形になります。

 

3：必要な書類や費用は？

ここまで不動産登記の種類や流れについてお伝えしてきましたが、気になるのは必要書類や費用。不動産登記に必要な書類については以前、『はじめよう！マイホーム探し！〜購入までの流れ〜』のコラム内にてお伝えしているので、ここでは具体的な費用について確認していきたいと思います。

3.1：登録免許税

不動産登記を行う際には税金がかかります。その税金のことを登録免許税といいます。

登録免許税は登記によって金額の算出の仕方が変わります。

 

・建物表題登記・・・なし

・所有権保存登記・・・固定資産税評価額 × 0.4%（0.15％）

・所有権移転登記（土地）・・・固定資産税評価額 × 2.0%（1.5％）

・所有権移転登記（建物）・・・固定資産税評価額 × 2.0%（0.3％）

・抵当権設定登記・・・借入額 × 0.4%（0.1％）

※（）内は軽減税率

 

登録免許税は、合計すると高額な費用となりますが、登記の申請書に住宅用家屋の所在地の市区町村長の 証明書（住宅用家屋の床面積が50㎡以上であること等の一定の要件を満たす旨の証明）を添付の上、その 住宅用家屋の新築又は取得後１年以内に登記をおこなうことで登録免許税の税率について、軽減措置を受けることができます。

 

また、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合はさらに税率が軽減されます。

 

・所有権保存登記・・・固定資産税評価額× 0.1％

 

なお、令和4年度の税制改正によって、土地の売買による所有権の移転登記等の税率の軽減は、令和8年3月31日まで延長されました。

所有権保存登記や所有権移転登記、抵当権の設定の登記に関しての税率の軽減は、令和6年度の税制改正によって、令和6年3月31日から令和9年3月31日まで3年延長されました。

 

3.2：報酬手数料

土地家屋調査士や司法書士に依頼した場合、登記にかかわる実費とは別に支払う報酬手数料がかかります。

 

土地家屋調査士：建物の表題登記の報酬相場・・・約7万円～

司　法　書　士：所有権保存登記の報酬相場・・・約1万円～5万円

　　　　　　　　所有権移転登記(売買)の報酬相場・・・約2万円～8万円

　　　　　　　　抵当権設定登記の報酬相場・・・約2万円～5万円

3.3：不動産登記費用を抑えるには

自分で手続きを行うことで不動産登記費用は抑えることができます。

しかし、必要書類が多く法律知識を必要とするため、大事な財産や権利を守る為にも、登記の専門家に依頼することをおすすめします。

もし、売主から土地家屋調査士や司法書士の指定がないときには、多少の手間はかかるかもしれませんが、見積を複数とり比較することで費用を安くすることができます。

4：まとめ

いかがだったでしょうか。

不動産登記はマイホームを購入した際、そのマイホームが自分のものだと証明するために行います。

そのためには多くの必要書類や費用がかかります。手続きは自分でおこなうことも可能ですが、専門家に依頼することが一般的です。

とはいえ、自分自身も不動産登記とは何か、どんな流れで行うのか、ということを頭に入れておくのは大切です。

これから新築の購入を検討されている方は、今回のコラムの内容を参考にして頂ければと思います。