住宅ローンにはさまざまな種類がありますが、そのなかでも「フラット35」という商品を耳にする人も多いと思います。フレンドホームのお客様でも1〜2割の方が「フラット35」を選ばれます。実際、「フラット35」とはどんな商品？向いている人ってどんな人？今回は、住宅ローン商品の1つである「フラット35」について、基本的な仕組みや利用条件、メリットをお伝えしたいと思います。

1.フラット35とは？大きな4つの特徴

フラット35は、独立行政法人である「住宅金融支援機構」と民間の金融機関が提携して取り扱っている住宅ローンです。フラット35には大きく4つの特徴があります。

1.1.固定金利

フラット35の最大の特徴は、固定金利であることです。

「フラット」とは、金利が借入期間を通じて変動しないという意味を示しており、「35」は最長返済期間である35年を指しています。このように、最長35年にわたって借入時点での金利が変わらずに適用される点が、フラット35の大きな特徴です。

なお、フラット35には貸し出しを行う金融機関に対して住宅金融支援機構が貸出債権を買い取る「買取型」と、貸出債権を保証する「保証型」の2種類があります。

1.2.団体信用生命保険への加入が任意

フラット35では「団体信用生命保険」（団信）の加入を任意で選ぶことができます。

多くの金融機関では、団信の加入が義務付けられているのに対して、フラット35では加入をしなくても融資を受けることができます。

加入できる団信のバリエーション自体も豊富なので、利用者の実情に合わせて保障内容を柔軟に選ぶことが可能です。

1.3.保証料が不要

民間の住宅ローンと比べて、事務手数料や保証料、繰り上げ返済手数料が発生しません。

フラット35の場合、住宅ローン債権の証券化という仕組みで機関投資家から資金調達を行っているので、リスクは機関投資家が負うかたちのため、保証会社を利用せずに借りることができ、保証料がかかりません。

1.4.人物に対する審査基準はゆるめだが、住宅に対する審査基準が厳しめ

フラット35では最低所得金額に関する制限がなく、人に対する審査基準は民間ローンよりもゆるめで、自営業の方や勤続年数が短い方も審査に通りやすいという特徴を持っています。

その一方で、住宅に対する審査基準が厳しめで、住宅の技術基準を満たしているか物件の検査をする必要があります。購入する住宅が、省エネ性能・耐震性・バリアフリー性・耐久性などの性能基準を満たせば、金利の引き下げが受けられる「フラット35S」を利用することもできます。

2.フラット35の利用条件

住宅ローンの審査においては、金融機関や商品によって重視される項目も異なります。ここでは、フラット35の利用条件について詳しく見ていきましょう。

2.1.年齢

申込時の年齢が70歳未満であることが条件になります。

一般の住宅ローンと同様に定年を迎える65歳までに住宅ローンが完済できることが望ましいです。

子どもをローンの後継者として返済する「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上でも借入が可能ですが、できれば一代で完済することがベストです。

2.2.借入額と借入期間

フラット35の借入額は「100万以上8,000万円以下」と定められています。

借入期間は「最短15年以上最長35年」または、申込時の年齢から80（80歳）を引いた期間でどちらか短い方が適用されます。

2.3.返済負担率

フラット35では所得金額に関する制限がない代わりに、「返済負担率」が重視されます。

年収400万未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下が基準となっています。

2.4.住宅に対する条件

フラット35は、「長期間、安全に住める住宅を増やしたい」という住宅金融機構の意向により、住宅に対する条件が厳しい傾向にあります。

新築一戸建ての住宅の主な基準は以下のとおりです。

・接道：一般の道に2m以上接している

・住宅の床面積：70㎡以上

・住宅の規格：2つ以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)がある

                    キッチン、トイレ、浴室が設置されている

・戸建型式など：木造住宅の場合、一戸建てまたは連続建てに限る

・断熱構造：住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工(断熱等性能等級2レベル以上）

・住宅構造：耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合

3.フラット35で気をつけたい3つのポイント

これまで見てきたように、フラット35は所得金額に関する制限がないことや、団信の加入が任意の為、健康上に不安を抱える方には大きなメリットがあります。一方で、気をつけるべきポイントもいくつかあるため、利用する際には注意点も理解しておくことが大切です。

3.1.金利が高めに設定されている

固定金利であるフラット35は、変動金利型よりも借入時点での金利が高めに設定されています。変動金利では、経済情勢に応じて半年ごとに金利の見直しが行われ、それに基づいて5年ごとに返済額が上昇する可能性があります。そのため、金利の上昇リスクに備えて、借入時点での金利は低く設定されています。

それに対して、固定金利は途中で金利が変動するリスクがない分だけ、当初からやや高めに金利が設定されています。

3.2.市場金利が変化しても借入金利が変わらない

変動金利型では、前述のように定期的な金利の見直しが行われるため、市場金利が下がれば返済額が小さくなる可能性もあります。一方、固定金利型であるフラット35では、市場金利が下がったとしても返済額に反映されることはありません。

将来的に金利が上昇するリスクを考える必要がないという点では安心感を得られますが、現在の歴史的な低金利の恩恵は、固定金利型であるフラット35では受けられません。

3.3.購入する住宅に対して独自の基準がある

前述のように、一般的な住宅ローンと比べて、フラット35では「利用する住宅そのものの特性」に重きを置いて審査が行われます。所得に関する制限がない分、万が一利用者が返済できなくなってしまったときに備えて、物件の担保価値が重要な意味を持つのです。

そのため、「長く安心して暮らせるか」「省エネ効果があるか」「地震への対策ができているか」などを融資対象の住宅に求めています。

構造や断熱性といった住宅性能に関しては、一定以上の技術水準を証明する適合証明書の提出が必要となり、証明書の発行には専門家による検査を受ける必要があるため、数万円程度の検査費用がかかる点に注意が必要です。

3.4.団信に未加入でローンを組む場合はリスクがある

団信に加入しなくても利用できるフラット35ですが、利用者が死亡するなどして返済ができなくなってしまった場合には、住宅を相続した人が債務を引き継ぎ返済していくことになります。

返済できない場合は最終的には住宅が差し押さえられ、住み続けることができなくなります。

健康上の理由以外で団信に加入しない場合は、そのリスクを家族と十分に話し合ってから判断することが大切です。

万が一、返済ができなくなった場合に備えて、別途生命保険に加入しておくことをおすすめします。

4.フラット35に向いている人

固定金利と変動金利のどちらを選ぶとよいのかという点については、どちらにもメリットとデメリットがあることを踏まえ、より自分に向いているほうを選ぶことになるでしょう。

では、フラット35が向いている人はどんな人でしょうか？
例えば以下のような人が挙げられますので参考にしてみてください。

・将来のライフプランを確立したい人
　返済期間中の金利が変わることがないため、借入れのときに返済総額が確定します。つまり、計画的な返済が可能になることで、ライフプランが立てやすくなります。

・金利が上昇するリスクを避けたい人
　フラット35は、全期間固定型の住宅ローンであるため、金利が上昇することにより返済額が増えるリスクを心配する必要がありません。

・健康に不安のある人
民間銀行の住宅ローンを利用するには団体信用生命保険への加入が必須である一方、フラット35は必ずしも必須ではありません。

・収入が低い人や会社員ではない人

フラット35では最低所得金額に関する制限がなく、人に対する審査基準は民間ローンよりもゆるめの傾向にあります。そのため、幅広い人に借入れのチャンスが与えられます。

5.まとめ

いかがだったでしょうか？フラット35のメリットには、大きく分けて「金銭面でのメリット」と「利用条件のメリット」の2つがあります。まず、金銭面での利点としては、前述の通り、長期固定金利である点があげられます。利用条件のメリットは団信の加入が必須ではない点や所得に関する制限がないため幅広い人に借入のチャンスがある点です。デメリットは長期固定金利であるため、市場金利が下がった場合や現在の市場状況が長く続く場合、変動金利を選択した場合よりも支払利息が大きく増えてしまう可能性がある点です。

メリット・デメリットをしっかり考慮したうえで、自分のライフプランに合った住宅ローンを選びましょう。

フラット35と民間ローン、どちらが良いか迷ったらぜひフレンドホームへご相談ください。

どちらが向いているのか、いくらまでの家を買えるのか、無理のない借入金額はいくらなのか、住宅予算と併せてご提案いたします！

フレンドホーム売買センターでは資金シミュレーションが無料でご相談可能です。

また、提携銀行にて住宅ローン金利の大幅優遇があります。

他社様で住宅ローンを組めなかった方もフレンドホーム売買センター（0120-864-863）まで是非お気軽にご相談下さい！