2024年7月31日に発表された利上げ。住宅ローンへの影響が大きいと言われていますが、住宅ローン選びにはどのように影響があるのでしょうか？

住宅ローンは、選択肢が多い代物です。種類が多いから初心者の方をはじめ、多くの方はどれにすれば良いか迷いますよね。

そんな悩みを解消すべく、住宅ローンの選び方で大切なポイントについて解説します。安心して返済できるよう、賢く住宅ローン選びをしましょう。

1：金利タイプで比較

住宅ローンの金利タイプは「全期間固定金利型」・「固定金利選択型」・「変動金利型」の3種類に分けられます。それぞれメリット・デメリットがあるので、よく比較してから選ぶようにしましょう。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、借入時の金利が返済開始から終了まで固定されているタイプです。

そのため全期間固定金利型は、月々の返済額が常に一定で、長期的なライフプランが立てやすいというメリットがあります。

デメリットは変動型に比べると金利が高めに設定されているところです。金利が上昇したときに影響は受けませんが、下降したときにはその恩恵が受けられず、場合によっては変動金利より多く支払うことになるケースもあります。

■「全期間固定金利型」がおすすめの方

　・借入期間が長く、借入額が多い方

　・資金に余裕がなく、完済まで月々の返済額を変更させないで、安定した収支を維持したい方

変動金利型

変動金利型は、返済の途中でも市場金利に合わせて金利が変動するタイプです。

約7割以上の人が変動金利型を選択しているといわれています。

変動金利型は半年ごとに金利が見直されますが、返済額が変わるのは5年ごとなので、金利が上がったとしてもすぐに返済額が変わるわけではありません。

一般的に固定金利よりも金利が低く設定されていることに加え、借入後に市場金利が低下すれば返済額が下がるというメリットがあります。

デメリットは、市場金利が上昇すれば返済額が増加してしまう可能性がある点です。

ここ数年は市場最低水準の低金利と言われていましたが、日銀の利上げ決定の発表により、すでにいくつかの銀行は住宅ローンの金利の利上げを発表しています。今後も上昇に向かう可能性が高いです。

現在、金利が上昇傾向ですが、今後なんらかのきっかけで下がる可能性もあります。金利変動リスクはあるものの、家計に余裕があり金利が高くなったとしても対応ができる方や、金利を低くしたい方に向いている金利タイプといえるでしょう。

ただし、変動金利は「将来金利が上昇することを想定して利用する」ものであり、「将来金利が上昇しないと信じて利用する」ものではありません。金利上昇に備えた貯蓄や資産運用などを前提に変動金利を選ぶことをおすすめします。

■「変動金利型」がおすすめの方

　・借入期間が短く、借入額が少ない方

　・資金に余裕があり、多少のリスクがあっても、低金利の恩恵を受けることに重点をおいている方

固定金利期間選択型

固定金利期間変動型は「借入当初〇年間〇％」などのように、固定金利が期間限定になっており、その期間が過ぎると固定金利と変動金利を再選択できるプランです。

全期間固定金利型と変動金利型の両方の特徴を兼ね備えており、固定金利期間中は金利の影響を受けないというメリットがあります。

注意すべき点は、再設定時はその時の市場金利を基準に金利が決められることです。

もし再設定時、市場金利が契約時より高ければ、高い金利が基準になってしまいます。逆に、市場金利が契約時より低ければ、低い金利が基準になることも抑えておきましょう。

■「固定金利期間選択型」がおすすめの方

　・出費がかさむ時期は固定金利型で、その期間が過ぎたら金利の見直しをはかりたい（その時の金利に応じて固定か変動かを再選択したい）方

　・固定金利期間が過ぎたら具体的なプラン（売却、金融機関の借り換えなど）がある方

2：借入先・住宅ローンの種類で比較

住宅ローンの借入先は、主に「公的ローン」・「民間ローン」・「フラット35」の3種類に分けられます。

公的ローン

公的ローンは、公的機関が融資する住宅ローンで、一般の住宅ローンより金利が低いですが、利用条件が厳しく誰でも申し込めるとは限りません。

財形住宅融資や自治体融資などの種類があります。

・財形住宅融資

財形住宅融資は、住宅金融支援機構や雇用・能力開発機構が提供している公的住宅ローンの1つです。財形制度のある企業に勤務していて、財形貯蓄をしている人が利用できる融資です。

・自治体融資

自治体融資は、全国の都道府県、市町村などの地方自治体が行う融資です。自治体によって融資内容や融資の条件などが異なります。また、すべての自治体が行っているわけではありません。

民間ローン

民間ローンは、銀行や信用金庫などの民間企業が提供している住宅ローンです。

審査基準や金利、サービスが金融機関ごとに異なるため、自分に合った条件の住宅ローンを見つけやすいというメリットがあります。

近年では金利が低いネット銀行も増えてきています。

ほとんどの金融機関では、万が一の際に住宅ローンの返済を肩代わりしてくれる団信（団体信用生命保険）への加入が必須です。

また、民間ローンは、住宅を販売する不動産会社と金融機関が提携した「提携ローン」とそれ以外の「非提携ローン」に分けられます。提携ローンを利用するメリットは通常のローンよりも審査期間が短く、手続きがスムーズになることです。

フラット35

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して運営する住宅ローンです。その名の通り、最長35年の長期固定金利であるのが大きな特徴です。借入時から完済時までの長期間で金利が変わらないため、返済計画が立てやすい住宅ローンとなります。

詳しくは「フラット35」のコラムでお伝えしているのでそちらをご覧ください。

3：返済方法で比較

住宅ローンの返済方法は「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類の返済方式があります。

元利均等返済

元利均等型は、毎月支払う返済額（元金＋利息）が一定になる返済方法です。元金均等返済に比べて返済開始当初の返済額が少ないことや、毎月の返済額が一定であるため返済計画が立てやすいことも特徴です。

ただし、元金均等返済に比べて元金の減る速度が遅いため、総返済額が多くなる点には注意が必要です。

■「元利均等返済」がおすすめの方

　・毎月の返済額を一定にして家計を管理し、計画的に貯金をして住宅ローンを返済していきたいという方

　・これから子どもの教育資金など多くの資金が必要になる方

元金均等返済

元金均等返済は、毎月支払う返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法です。利息額は借入残高に金利をかけて計算するため、返済が進むにつれ支払う利息の額も減っていきます。

元利均等返済よりも総返済額は少なくなりますが、支払い当初の負担額が大きい点はデメリットです。

■「元金均等返済」がおすすめの方

・住宅ローンの総返済金額を抑えたい方

・自己資金の準備ができていて、住宅ローンを組む予定のある方

・子どもの教育費など、支出のピークが過ぎて家計にゆとりがある方

4：団体信用生命保険を考える

多くの金融機関では、住宅ローン契約時に団信へ加入することを条件としています。団信とは「団体信用生命保険」のことで、契約者が万が一死亡してしまったとき、または高度な障害状態になってしまったときに、生命保険会社が契約者に代わって、住宅ローンを返済する制度です。

5：まとめ

日銀の利上げにより住宅ローンの金利が高くなるのでは？と不安になる方も多いかと思います。住宅ローンは種類が多く、どのような住宅ローンがベストなのかは、利用者によって異なります。住宅ローン選びでは、今後のライフプランを考えながら最適な方法を選ぶことが大切です。また、現在は日銀の動向が世間の注目の的となっていますが、日本国内に留まらず海外の金融・経済情勢も踏まえ、住宅ローンを検討することが必要です。無理のない返済方法を選ぶためにも、実際にシミュレーションを行い、比較してみましょう。

フレンドホーム売買センターでは資金シミュレーションが無料でご相談可能です。

また、提携銀行にて住宅ローン金利の大幅優遇があります。

他社様で住宅ローンを組めなかった方もフレンドホーム売買センター（0120-864-863）まで是非お気軽にご相談下さい！