マイホームを購入する際に住宅ローンを利用される方がほとんどですが、住宅ローンを利用するには、金融機関による住宅ローン審査に通過する必要があります。

「住宅ローンが通らなかったらどうしよう…」「どんな点が審査されるの？」など、気になる方も多いと思います。

今回は、住宅ローンの審査では、どのような点が審査されているのかを見ていきましょう。また、万が一審査が通らなかった場合の対処法をご紹介していきたいと思います。

1：住宅ローン審査でチェックされるポイント

住宅ローンの事前審査では基本的に事前審査申込書に記載した全ての項目がチェックされます。

「令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」（国土交通省）によると、民間の金融機関1137件のうち、9割以上の金融機関が「融資を行う際に考慮する項目」として次の項目を挙げています。

「完済時年齢」（98.5％）

「健康状態」（96.6％）

「年収」（94.0％）

「借入時年齢」（96.0％）

①年齢

ほとんどの金融機関が重視するのが「借入時の年齢」と「完済時の年齢」です。

一般的には借入時年齢は20歳～70歳、完済時年齢は80歳までというのが、融資条件に挙げられています。

ただし、それぞれの正確な年齢は金融機関によって異なるので、利用の際には確認が必要です。また、定年退職後の60代、70代でも安定した収入はあるか、などの返済能力をほかの審査項目と併せてチェックされます。

②健康状態

完済時年齢の次に重視している金融機関が多いのが「健康状態」です。96.6％の金融機関が審査項目として挙げています。これは、ほとんどの民間住宅ローンで団体信用生命保険（以下、団信）の加入が融資条件になっているからです。

健康状態が悪いと団信に加入できず、住宅ローンの審査に通らない場合があります。また、病気や通院の事実を隠して団信に加入したとしても、万が一の場合、告知義務違反で保険金が支払われず、ローンが残ってしまうことになります。

団信についてはこちらのコラムで詳しくご紹介しているのでぜひ参考にしてみてください。

④勤続年数

住宅ローンは長期にわたって返済が続きますから、安定した返済能力があることが大切です。しかし、昨今では転職が当たり前の時代となり、同業種や同職種の場合は転職履歴をあまりマイナス要因と判断しないで事前審査（仮審査）をする場合もあります。

融資の審査に通らなかった場合の理由は明らかにされないのが一般的ですが、もしも原因が勤続年数にある場合、ほかの金融機関では融資が受けられる可能性があります。

⑤年収

94.0％の金融機関が「年収」を審査項目に入れています。

年収は高ければ高いほど審査で有利になることは間違いありませんが、住宅ローンでは返済負担率の基準を年収が満たしているかどうかということを主にチェックしています。

返済負担率は「住宅ローンと他社借入の年間返済額が年収の何％か」という考え方です。ほとんどの住宅ローンでは返済負担率30％〜35％と決まっていることが一般的です。

そのほかに、融資を考慮する項目として以下の項目も挙げられます。

⑥個人の信用情報

事前審査（仮審査）では個人信用情報に照会を行います。 住宅ローンはあらゆる個人ローンの中で最も審査が厳しいローンです。金融機関は信用情報をもとに、返済の延滞の有無を厳しくチェックします。キャッシングの返済やクレジットカードの引落としが、61日以上遅延すると、信用情報に「異動」と記載されます。異動の記録がつくと、間違いなく審査は通りません（異動記録は支払いから5年で消滅します）。

事前審査（仮審査）と本審査の間に延滞してしまった場合も、審査に影響する恐れがあります。もし不安があるなら、住宅ローン審査申込みの前に、信用情報機関へ開示請求を行えば自分の記録の有無を確認することができます。

⑦雇用形態

70％以上の金融機関が考慮する項目として挙げていますが、ここ数年の住宅ローン審査では、申し込んだ人が正社員なのか契約社員なのかといった、「雇用形態」を重視する金融機関はやや減少傾向にあります。「令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」を見ると、令和3年度の調査では75.6％だったのが、令和4年度では71.6％、令和5年度では71.5％と徐々に減ってきています。

以前、こちらのコラムでもお伝えしましたが、パートやアルバイトの非正規雇用や自営業の方は安定した収入を保障されていると判断されにくく不利な傾向にありますが、確実にNGではありません。

⑧業種

令和3年度の調査時には30.1％だったものから比べると、考慮する項目としてあげている金融機関は43.5％と13.4％の増加傾向にあります。

業種によっては通りにくいと言われているのが、交通・運輸業、ホテル・飲食業です。

交通・運輸業は、収入面が不安定であることや交通事故などのリスクがあることが理由とされています。また、ホテル・飲食業は離職率が高いと言われていることが理由とされています。

ただし、信用情報や収入に問題がない場合、業種だけが理由で住宅ローンが通らないことはほぼありません。

2：審査が通らなかった理由

事前審査（仮審査）が通らなかった理由は基本的に前述のポイントを満たすことができないケースです。事前審査（仮審査）に通っていれば、本審査で落ちる確率は「5%程度」といわれています。

また、その5%のうち2〜3%は申告内容に間違いがあった・虚偽の内容を申告したというケースです。特に本審査で通らなかった原因として意外と多いです。

2.1：審査が通らなかった時の対処法

事前審査（仮審査）に落ちてしまった場合には、他の金融機関に再度申し込みをしましょう。審査に一度通らなかったからといって、住宅ローンを諦める必要はありません。

また、金融機関が、審査で一番重視するのは「年収」と「借入額」のバランス＝「返済負担率」です。住宅ローンの審査における返済負担率は、住宅ローンだけではなく、車や教育資金といった他のローンも合算して計算されます。

したがって、住宅ローンの申込みをする前に、可能であれば他のローンは完済した方がよいでしょう。

2.2：他の金融機関に事前審査（仮審査）を申し込むときの注意点

住宅ローンの審査は、複数の金融機関に申し込むことができます。

物件探しの段階で、不動産会社の営業から「まずは事前審査を受けてみませんか？」と事前審査の申し込みを進められることがあります。購入する物件が決まっていないのに、住宅ローンの事前審査を申し込んで大丈夫なのか不安に思う方もいますが、事前審査を受ける事で借入額の目安や返済計画の立てやすいなど様々なメリットがあります。

万が一審査に通らなかった際に、また他の金融機関に申し込むというのでは、ローンを組むまでに時間がかかりすぎてしまいます。そのため、いくつかの金融機関に並行して申し込んでおくのが効率的です。

しかし、申込書への記入や提出種類の用意など自分で行う必要があるため、複数申し込む場合には、それだけの手間はかかります。申し込むのは2,3箇所の金融機関に絞ったほうが無難だといえます。

3：まとめ

いかがだったでしょうか。

マイホーム購入を決心したのに、住宅ローン審査に通らなかったらと思うと不安になりますよね。

審査のチェックポイントを知っておくことで、万が一、不安な要素があるなら事前に解消しておくことや、購入時期を見送るという選択肢もあります。

年収や信用情報に不安がある人は、正直に申告することにためらいを感じるかもしれません。しかし、虚偽の申告をすることの方がデメリットが大きくなることを覚えておきましょう。住宅ローン審査では、正直に申告をすることを心がけ、万が一事前審査（仮審査）に通らなかったとしても他の金融機関で申し込む、購入時期を遅らせる、プロに相談するなどして諦めずに対策を練ることが大切です。