マイホームの購入を検討されている皆様。「契約不適合責任」という言葉をご存じでしょうか？

以前、『重要事項説明書のチェックポイントは？』のコラムにてチェックポイントの一つとして挙げている契約不適合責任は、内容をしっかりチェックしておかないと購入後、「こんなはずじゃなかった…」となりかねません。

特に、中古戸建を検討されている方は、「内見時にはわからなかったけど、居住後にトラブルが発覚！でも、契約内容によって売主の責任を追求できない！？」というような場合があります。

今回は契約不適合責任とはなにか？知っておくべき基礎知識をお伝えしていきます。

1：契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、購入した住宅の状態が契約した内容と異なっていた場合に、売主に問うことができる責任のことです。

引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき買主に対して売主が負う責任として民法によって規定されています。

2：瑕疵担保責任との違い

契約不適合責任は実は2020年4月に民法改正によって盛り込まれた規定です。2020年4月以前は「瑕疵担保責任」という名称の規定でした。「瑕疵担保責任なら聞いたことがある！」という方や「そもそも瑕疵担保責任とは？？」という方もいらっしゃるかと思います。

ここでは瑕疵担保責任と契約不適合責任は何が違うのか？を見ていきたいと思います。

【瑕疵担保責任】

・法的性質：法的責任

・適用対象：隠れた瑕疵

・適用範囲：契約締結時までに生じた瑕疵

・買主の権利：損害賠償請求権、契約解除権

・損賠賠償の範囲：買主を契約締結前の状態に戻す費用

・期間制限：買主が瑕疵を知った時から1年以内に売主に請求

 

【契約不適合責任】

・法的性質：債務不履行責任

・適用対象：契約内容に適合していない場合

・適用範囲：物件引渡し時までに生じた契約不適合

・買主の権利：損害賠償請求権、契約解除権、履行の追完請求権、代金の減額請求権

・損賠賠償の範囲：契約が履行されていれば買主が得られたであろう利益

・期間制限：買主が目的物の不適合を知った時から1年以内に売主に通知

 

瑕疵担保責任は、契約の物件に隠れた瑕疵があった場合に、買主に契約解除や損害賠償請求が認められているものでした。

「隠れた瑕疵って？？」と思われる方もいらっしゃるかと思います。まず「瑕疵」とは法律用語で「傷、不具合、欠陥」という意味があります。隠れた瑕疵とは、契約時に売主から説明がなかった瑕疵になります。

例えば、内見時には気が付かなかったが、契約後に入居したら雨漏りしている箇所があり、契約時にはそのことについて説明がなかった場合、買主は発見後の1年間、売主に対して責任を追求できます。

一方で、契約不適合責任は、とてもシンプルです。隠れていたかどうかは問題ではなく、契約した物件が契約内容と不適合の場合には、売主が責任を負うという内容になっています。

3：契約不適合責任により買主に認められている権利

買主が「これは契約内容と適合していないのでは？」と判断した場合には、以下の権利を請求できます。契約不適合責任では、追完請求権と代金減額請求権が新たに追加されました。

3.1：損賠賠償請求権

契約不適合によって買主が損害を被った場合には損害賠償請求をおこなうことができます。

ただし、契約不適合が売主に帰責自由（契約不適合の理由が売主側の過失）がない場合には損害賠償の訴えが認められないこともあり、契約不適合があれば必ず主張できるものではないので注意が必要です。

3.2：契約解除権

契約解除権を行使すれば、不適合な契約を強制的に解除することができます。ただし、契約解除が認められるかどうかは契約内容との不適合が「契約及び取引上の社会通念に照らして」軽微である場合には、契約解除は認められません。

契約解除権には催告解除と無催告解除の２つがあります。

3.2.1：催告解除

催告解除とは、買主が一定の期間を定めて追完請求を催告したにもかかわらず、その期間内に売主が追完に応じない場合に契約を解除できる権利です。

3.2.2：無催告解除

無催告解除は、一定の期間を定めて催告することなく、すぐに契約を解除できる権利です。

売主が追完できない、売主が追完を拒絶したなど、契約に適合する見込みがない場合は、相当の期間を定めた追完を請求しなくても、買主から解除可能です。

3.3：追完請求権

追完請求権は民法改正で新たに認められた請求内容です。

契約が不適合である場合に買主が売主に対して「目的物の補修・代替物の引き渡し・不足分の引き渡し」をおこない、契約内容に適合した状態にする請求ができます。

不動産の場合、代替や不足分を補うことができないため、追完請求は目的物の補修となることが一般的です。

3.4：代金減額請求権

代金減額請求も民法改正で買主に認められた権利です。

買主が追完請求をおこなっても期日内に一定の対応がない場合には、契約不適合の程度に応じて、代金を減額するように請求することができます。

また、契約不適合の内容によっては、売主が対応できないケースもあります。売主の追完が期待できない場合、売主が買主の請求を拒絶している場合には、それらが発覚した時点で減額請求をおこなうことが可能です。

4：契約不適合責任の通知期間

売主は不動産を売却したのち、ずっと契約不適合責任を負うわけではありません。

瑕疵担保責任においても売主が責任を負う期間を限定していましたが、契約不適合責任においても通知期間を定めることで売主が負う責任の範囲を限定します。

契約不適合に気付いたタイミングや内容によって、責任を追及できる期間が異なるので注意が必要です。

4.1：種類・品質の契約不適合のケース

引き渡しを受けた売買の目的物で、種類や品質の瑕疵があった場合、買主は瑕疵を知った時から1年以内に売主に通知をする必要があります。

民法改正前は1年以内に通知・請求までおこなう必要がありましたが、契約不適合責任は1年以内の通知があれば、その後請求することが可能です。

ただし、瑕疵を知ってから5年、取引から10年が経過すると消滅時効とされ、買主の権利は失われます。

4.2：権利の契約不適合のケース

権利の契約不適合は期間制限の対象から外れるため、消滅時効のみが適用されます。

売主が権利の全部を移転しないときは、債務不履行であり、債務不履行の一般則をそのまま適用すれば足りると考えられるため通常の消滅時効の扱いになります。

4.3：売主が業者のケース

売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合には、宅地建物取引業法40条の規制により、最低でも契約不適合責任の通知期間は「引渡し後2年間」の期間が設けられています。

4.4：新築住宅のケース

住宅の品質確保の促進等に関する法律では基本構造部分などに関する契約不適合責任について、新築住宅の「引き渡しから10年間」の期間が設けられています。

5：契約不適合責任の免責

契約不適合責任の免責とは、売買後の保証に関して売主の責任を免除することを指します。

契約不適合責任の免責については、以下3つの注意点があります。

5.1：免責特約は買主にデメリットがある

売買契約書に特約として免責事項を記載する必要がありますが、免責特約は多ければ多いほど買主側にデメリットが多い契約となります。

免責特約として、水漏れ・シロアリ被害・家の傾き・基礎の腐食があげられます。

免責特約が多い物件は、買主にとってリスクが高くなるため、注意が必要です。

5.2：免責の特約は売主および買主双方の同意があった場合に有効

売主・買主、双方の同意があった場合、責任を免除する特約（免責特約）は有効になります。

買主側からみて不利な免責内容であったとしても、契約に同意をしていれば有効の扱いとなります。

また、契約後は、免責事項を無効にすることはできませんので、双方で免責事項に記載されている内容に問題がないか十分に確認した上で、契約するようにしましょう。

5.3：免責の条件は売主により異なる

免責条件は、売主が「個人」「宅建業者」「宅建業者以外の法人」によって大きく異なります。

5.3.1：売主が個人のケース

売主が個人に当たるときは、民法のみが適用されるため、任意で免責の特約を決定することができます。そのため、買主は売主が個人である場合、免責特約がどのような内容であろうと有効に成立します。

5.3.2：売主が宅建業者のケース

売主が宅地建物取引業者で買主が個人の場合、上記でもお伝えした通り、宅建業法第40条が適用され、通知期間（保証期間）を2年間とする免責特約が有効となります。

5.3.3：売主が宅建業者以外の法人のケース

宅地建物取引業者以外の法人が売主であれば、消費者契約法が適用され、引渡し直後の免責はできません。期間に関する明確な決まりはありませんが、引き渡し後1年間が一般的です。

6：まとめ

いかがだったでしょうか？

今回は「契約不適合責任」についてお伝えしました。

法律用語も多く、とっつきにくい内容ですが、マイホームを購入後に万が一、瑕疵があった場合には買主側の損失を防いでくれる大切な権利です。

特に中古戸建を検討されている方は、契約前に契約不適合責任の免責の特約をしっかり確認するようにしましょう。

また、民法以外に適用しなければならない法律があったりと、法的な知識の面でご不安がある方は専門家に相談するなど、トラブルが起きないよう備えておきましょう。