マイホーム購入を考える際、前面道路について、どのような影響があるのかを理解することが非常に重要です。販売図面を見ていると「公道」「私道」「開発道路」「位置指定道路」「協定道路」と記載された道路を目にすることがあります。それぞれ何が違うのか。

もし新築マイホームを計画しているのであれば、この道路に関する情報を事前にしっかり確認しておくことが大切です。購入後にトラブルを避けるためには、いくつかの重要なポイントを押さえておくと良いでしょう。

1：公道・私道

道路には「公道」と「私道」と呼ばれる道路があり、私道は一般的な公道とは異なり、私道負担が生じる場合があります。

1.1：公道と私道の違い

【公道】

国道や市道・町道といった主要道路が公道にあてはまります。

自治体が管理し、道路の修繕や維持費用は税金で賄われます。これにより道路のメンテナンスや清掃、舗装などが定期的に行われます。

【私道】

住宅街の中にある細い道や、大型分譲地内の道路が私道として設定されることがあります。

私道は原則、所有者が管理します。道路の舗装などのメンテナンスは所有者自身が行わなくてはなりません。

また、私道を利用するために通行権を設定する場合もあります。通行権が設定されている場合には、所有者の許可なく勝手に通行することはできません。

1.2：開発道路

都市計画法に基づく開発許可を受けて設置された道路で、公共的な施設として整備されたものです。

1.3：位置指定道路

位置指定道路とは、私道だけど特定行政庁（都道府県知事や市町村長）から位置の指定を受けた道路のことをいいます。行き止まりの場所に作られる道路などに多くみられます。

1.4：協定道路

協定道路とは、近隣の所有者で協定を結び、お互いの土地を道路のように利用できるようにした宅地のことをいいます。

建築基準法上の道路として認められていないため、位置指定道路の基準を満たせない場合に、建築の許可を得るために利用されるケースが多いです。「道路とみなされている」というだけで正式な道路ではありません。

2：私道の注意点

私道にはいくつかの重要な注意点があります。これらを把握しておかないと、後々トラブルになる可能性があるため、土地購入前に十分に調べておくことが重要です。

2.1：固定資産税

私道は所有している人の固定資産のため課税対象になります。個人で所有している場合には個人が支払い、共同で所有している場合は持分に応じて支払うこととなります。

ただし、位置指定道路は通常は課税対象ですが、公衆用道路として条件を満たしている場合は非課税となるケースもあります。

一方、協定道路は非課税対象にはなりません。土地所有者が通路や私道として扱っていても所有地として判断されるため、固定資産税や都市計画税の課税対象になります。

「固定資産税」についてはこちらの記事もご覧ください。

▶ マイホームを購入する！固定資産税はどのくらいかかる？

2.2：トラブル

私道の通行が妨げられる

わざと私道に駐車して通行を妨げたり、通行料を請求されたり…

テレビのニュースなどで取り上げられたりもするため、私道に関するトラブルで一番イメージがしやすいものではないでしょうか。

共有者が管理費を払わない

たとえば、老朽化してアスファルトにヒビがはいったり、陥没してしまった場合、共有者全員でお金を出し合って補修等をすることとなります。しかし、なかには経済的な理由から管理費を滞納してしまったり、意図的に修繕費を支払わなかったりすることがあります。

その他

ガスや水道などのライフラインの引き込みのために、私道を掘削する場合、以前は所有者全員から承諾を得る必要がありました。しかし、令和5年に施行された「民法等の一部を改正する法律」により、あらかじめ「目的・場所・方法」を通知すれば、承諾は不要となりました。

とはいえ、一方的な通知だけで私道の掘削を進めることは、所有者の気分を害し、トラブルに発展する可能性があります。今後、近隣の方々と良好な関係を築いていくためには、あらかじめ私道の所有者に掘削の必要性を丁寧に説明し、理解を得ておくことをおすすめします。

2.3：売却・相続

売却した土地に私道が含まれているか契約前に確認が必要です。万が一含まれていない場合は管理・修繕が求められる場合があります。

また、相続する土地に私道が含まれているかを確認することは重要です。相続した土地に私道が含まれているかどうかは相続税や固定資産税に影響する可能性があります。最初にしっかり確認しておきましょう。

2.4：その他

セットバック

土地や中古住宅を購入する場合は、「セットバックあり」として販売されている物件には注意が必要です。セットバックとは敷地や住宅を前面道路から後退させて、後退させた部分の土地を道路として提供することです。前面道路の幅員が4m未満の場合、火災や災害があった際に緊急車両の通行が困難となるため、狭くて通りにくい道路を解消する目的でセットバックが行われます。

購入時の注意点

土地や建物を購入する際には、位置指定道路が関連しているかどうかを必ず確認しましょう。特に、土地の所有者が変わった場合でも、位置指定道路の所有者がそのままである場合、後から使用料を請求されることがあります。このようなトラブルを防ぐためには、位置指定道路に関する契約内容や使用条件を事前に確認し、必要に応じて明確な取り決めを行っておくことが重要です。

3：まとめ

いかがだったでしょうか。

マイホーム購入の条件として、価格や立地、間取りに気を取られがちですが、前面道路も重要な要素の一つです。特に私道の場合、固定資産税の支払いが生じる場合があるため注意が必要です。また、持分を共有する道路については、トラブルを未然に防ぐためにも、私道の共有者同士で取り扱いについて日頃からコミュニケーションをとることをおすすめします。