まわりに聞きづらい その②〜住宅ローンの審査のチェックポイント~ – 幸手で不動産を購入するならフレンドホーム

まわりに聞きづらい その②〜住宅ローンの審査のチェックポイント~

前回、住宅ローンの審査にはどのくらいの期間がかかるのか、どんな書類が必要なのか、住宅ローンの流れを確認しました。今回は、住宅ローンの審査ではどのような点が審査されているのかを見ていきましょう。また、万が一審査に落ちてしまった際の対処法をご紹介していきたいと思います。

1.住宅ローン審査でチェックされるポイント

住宅ローンの事前審査では基本的に事前審査申込書に記載した全ての項目がチェックされます。 「令和4年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」(国土交通省)によると、民間の金融機関1016件のうち、95%以上の金融機関が「融資を行う際に考慮する項目」として次の項目を挙げています。

「完済時年齢」(98.7%)

「健康状態」(97.9%)

「担保評価」(96.1%)

「借入時年齢」(97.2%)

①年齢

ほとんどの金融機関が重視するのが「借入時の年齢」と「完済時の年齢」です。一般的には借入時年齢は20歳~70歳、完済時年齢は80歳までというのが、融資条件に挙げられていますが、国土交通省の調査に対しても、完済時年齢は80歳未満かを見る金融機関は1,003件中763件と一番多くを占めています。

ただし、それぞれの正確な年齢は金融機関によって異なるので、利用の際には確認が必要です。また、定年退職後の60代、70代でも安定した収入はあるか、などの返済能力をほかの審査項目と併せてチェックされます。

②健康状態

完済時年齢の次に重視している金融機関が多いのが「健康状態」です。97.9%の金融機関が審査項目として挙げています。これは、ほとんどの民間住宅ローンで団体信用生命保険(以下、団信)の加入が融資条件になっているからです。

団信の加入時には、住宅ローンの審査のために健康診断を受ける必要や現在の健康状態を厳密に調べられることはありませんが、病気や通院の状況を告知することが必要です。

ただし、場合によっては健康診断書の提出を求められることもあります。保障が大きく手厚い場合には、厳密に健康状態を確認する必要があるためです。

健康状態が悪いと団信に加入できず、住宅ローンの審査に通らない場合があります。また、病気や通院の事実を隠して団信に加入したとしても、万が一の場合、告知義務違反で保険金が支払われず、ローンが残ってしまうことになります。

③担保評価

住宅ローンを借りるとき、担保として購入する不動産(土地・建物)に金融機関の抵当権が付けられるのが一般的です。もしローンが返済できなくなった場合、銀行は担保となる不動産(土地・建物)を売却してお金を回収します。購入する家や土地がいくらくらいに評価されるかが、融資をするかしないかの判断材料になったり、融資の上限金額などの条件に影響したりします。物件の担保評価によっては、物件価格全額の融資が受けられず、頭金を用意する必要がある場合もあります。

 

95%未満ではありますが、90%以上の金融機関が融資をするうえで考慮する項目として次の項目を挙げています。

④勤続年数

住宅ローンは長期にわたって返済が続きますから、安定した返済能力があることが大切です。勤続年数が長いほど有利といえますが、融資の審査では、勤続年数の条件が「3年以上」と回答している金融機関は947件中130件。「1年以上」は約6割の628件です。これは転職が当たり前の時代背景から変化してきたといわれています。同業種や同職種の場合は転職履歴をあまりマイナス要因と判断しないで事前審査(仮審査)をする場合もあります。融資の審査に通らなかった場合の理由は明らかにされないのが一般的ですが、もしも原因が勤続年数にある場合、ほかの金融機関では融資が受けられる可能性があります。

⑤年収

92.9%の金融機関が「年収」を審査項目に入れています。年収が「150万円以上」あるかどうかを審査すると答えた金融機関が944件中405件でいちばん多く、次は「100万円以上」の258件。住宅ローンを融資するかしないかの判断に使われる年収のラインはそれほど高くはありません。 年収は高ければ高いほど審査で有利になることは間違いありませんが、住宅ローンでは返済負担率の基準を年収が満たしているかどうかということを主にチェックしています。返済負担率は「住宅ローンと他社借入の年間返済額が年収の何%か」という考え方です。 ほとんどの住宅ローンでは返済負担率30%〜35%と決まっていることが一般的です。

そのほかに、融資を考慮する項目として以下の項目も挙げられます。

⑥個人の信用情報

事前審査(仮審査)では個人信用情報に照会を行います。 住宅ローンはあらゆる個人ローンの中で最も審査が厳しいローンですので、金融機関は信用情報をもとに、返済の延滞の有無を厳しくチェックします。キャッシングの返済やクレジットカードの引落としが、61日以上遅延すると、信用情報に「異動」と記載されます。異動の記録がつくと、間違いなく審査は通りません(異動記録は支払いから5年で消滅します)。事前審査(仮審査)と本審査の間に延滞してしまった場合も、審査に影響する恐れがあります。もし不安があるようであれば、住宅ローン審査申込みの前に信用情報機関へ確認することをおすすめします。

⑦雇用形態

70%以上の金融機関が考慮する項目として挙げていますが、ここ数年の住宅ローン審査では、申し込んだ人が正社員なのか契約社員なのかといった、「雇用形態」重視する金融機関はやや減少傾向にあります。令和4年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」を見ると、令和2年度の調査では76.3%だったのが、令和3年度では75.6%、令和4年度では71.6%と徐々に減ってきています。今回の調査では、727件中、「派遣社員は対象外」と回答した金融機関は434件、「契約社員は対象外」が381件、「自営業者は対象外」は11件です。以前、こちらの記事でもお伝えしましたが、パートやアルバイトの非正規雇用や自営業の方は安定した収入を保障されていると判断されにくく不利な傾向にありますが、確実にNGではありません。

 

2.審査に落ちる理由

事前審査(仮審査)で落ちる理由は基本的に前述のポイントを満たすことができないケースです。事前審査(仮審査)に通っていれば、本審査で落ちる確率は「5%程度」といわれています。またその5%のうち2〜3%は申告内容に間違いがあった・虚偽の内容を申告したというケースです。特に本審査の段階で落ちてしまう原因として意外と多いです

2.1審査に落ちた時の対処法

事前審査(仮審査)に落ちてしまった場合には、他の金融機関に再度申し込みをしましょう。審査に一度落ちたからといって、住宅ローンを諦める必要はありません。また、金融機関が、審査で一番重視するのは「年収」と「借入額」のバランス=「返済負担率」です。住宅ローンの審査における返済負担率は、住宅ローンだけではなく、車や教育資金といった他のローンも合算して計算されます。

したがって、住宅ローンの申込みをする前に、可能であれば他のローンは完済した方がよいでしょう。

2.2他の金融機関に事前審査仮審査を申し込むときの注意点

住宅ローンの審査は、複数の金融機関に申し込むことができます。万が一審査に落ちてしまった際にまた他の金融機関に申し込むというのでは、ローンを組むまでに時間がかかりすぎてしまいます。そのため、いくつかの金融機関に並行して申し込んでおくのが効率的です。

不動産会社や建築会社に頼めば、申し込みの手間をいくらか省くことができます。しかし、申込書への記入など、やはり自分で行う必要があるため、複数申し込む場合には、それだけの手間はかかります。

フレンドホームでもお客様の状況によって異なりますが、場合によってはいくつかの金融機関へ並行して事前審査(仮審査)のお申し込みをおすすめすることもございます。申込書をご記入頂く際は担当営業が付き添いますので、ご不明・ご不安な点はその場でお答えいたします。

3.まとめ

事前審査(仮審査)は本人の申告をもとに行われ、本審査では証明書類などをもとに申告内容が正しいかどうかの確認を行います。年収や信用情報に不安がある人は正直に申告することにためらいを感じるかもしれませんが、虚偽の申告をすることの方がデメリットが大きくなります。正直に申告をすることを心がけ、万が一事前審査(仮審査)に落ちてしまったとしてもの金融機関に変える・プロに相談するなどして諦めずに対策を練ることが大切です。

 

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